אני רוצים לקנות דירה במיליון וחצי ש"ח. האם זה בכלל אפשרי?

קניתם דירה ואתם כרגע בהליך קבלת המשכנתא, הבנק הביא לכם את הצעה שלו לריבית, האם זו הצעה גורפת לכולם? או שכל ריבית וריבית משתנה בין אנשים ואם כן למה?
מיהו לקוח טוב לבנק שיקבל ריביות זולות יותר?

אני ומשה חברים תקופה מאוד ארוכה, שנינו שכנים טובים מעל עשר שנים וכיום לאחר שהתרחבו משפחותינו נאלצנו למכור את הדירה הישנה שלנו ולקנות דירה גדולה ומרווחת יותר.
החלטנו שמכיוון ש"טוב שכן קרוב מאח רחוק" נישאר שכנים ונחפש דירה באותו אזור.
לאחר המון ריצות מצאנו 2 דירות חדשות בפרויקט בפתח תקווה, חתמנו על חוזה ויחד התחלנו לרוץ אחרי המשכנתא.
להפתעתי, קיבלתי ריבית יקרה יותר משל משה באופן משמעותי. מה הסיבה לכך?

יש המון פרמטרים שהבנק לוקח בחשבון ונמנה כאן רק חלק קטן מהם:

·    ככל שהתשלום החודשי עבור המשכנתא נמוך יותר מהמשכורות נטו (יחס החזר) נוכל לקבל ריבית טובה יותר. ניתן דוגמה מספרית:
משה וזוגתו מרוויחים יחד בחודש כ- 18,000 ₪ נטו וההחזר החודשי שישלמו הוא 3,500 ₪, יחס ההחזר שלהם הינו 19.4%.
לעומת זאת במידה ומשכורתם 9,000 ₪ יחס ההחזר הינו 38.8%, ולכן מצב זה טוב פחות מהקודם.
הבנקים מעדיפים שיחס ההחזר יעמוד על שליש מההכנסה ובמקסימום עד 40 אחוז, מעבר לכך סביר להניח שלא יאשרו או יבקשו להאריך את תקופת ההלוואה כך שההחזר החודשי יעמוד בתנאים אלו.

·    ככל שאחוז המימון נמוך יותר תקבל ריביות טובות יותר. נמשיך עם הדוגמה המספרית:
במכירת הדירה של משה, קיבל תמורתה 750,000 ₪ ויש לו עוד חיסכון של 50,000 ₪ והבית שרוצה לרכוש הינו 1,200,000 ₪ אזי ההלוואה המבוקשת הינה 400,000 ₪ (יש לקחת בחשבון עלויות נלוות כגון עו"ד, מתווך, שיפוץ וכו'). אחוז המימון הינו 33.33%.
לעומת זאת במידה והיה נזקק ל-800,000 ₪ הלוואה עבור הדירה הזו, אחוז המימון היה 66.66% והריביות יהיו פחות טובות.
אחוז המימון המקסימאלי שאפשר למשפרי דיור הינו 70% ולהרחבה בנושא קראו את המאמר "יש לי 200,000 ₪, אני יכול לקנות בזה דירה?"

·    ככל שהדירה באזור ביקוש טוב כך אפשר לקבל ריבית טובה יותר.
גם אם תהייה דירה באותו מחיר ועם אותו אחוז מימון ויחס החזר במידה והדירה נמצאת באזור אחר, הריבית יכולה להשתנות.
לדוגמה: דירה בקומה 4 ללא מעלית באזור מבוקש כמו ברח' רוטשילד בתל אביב היא הרבה יותר אטרקטיבית מדירה בקומה 4 ללא מעלית בכרמיאל ויותר מזה, ייתכן גם שהבנק לא ייתן עליה כלל משכנתא והרציונאל שעומד מאחורי זה היא במידה וחלילה הלווה לא יוכל להחזיר את התשלומים והבנק יצטרך למכור את הדירה, ברח' רוטשילד המכירה תהייה קלה ובשווי שוק סביר, לעומת זאת את הדירה בכרמיאל יהיה הרבה יותר קשר למכור. 

למסקנה: ככל שההלוואה מסוכנת יותר לבנק הריבית שנקבל תהייה פחות טובה.
 
 
 

אני רוצים לקנות דירה במיליון וחצי ש"ח. האם זה בכלל אפשרי? או שסתם אנו מפנטזים ולא נשיג את הכסף הדרוש לעסקה?

ניקח כמה מצבים וננתח אותם:

1.    אין לכם כיום דירה, ואתם גרים בשכירות, או שאתם עדיין רווקים ונניח גרים אצל ההורים ובעצם אתם רוכשים "דירה יחידה".

הלוואת משכנתא המקסימלית הניתנת הינה 75 אחוז, ולכן במידה ויש לכם 375,000 ₪ אתם יכולים לקבל מימון מהבנק של 1,125,000 ₪ וזאת בתנאי שסך ההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסות (-מומלץ).
דוגמה מספרית: הסכום המינימלי להחזר משכנתא זו הוא כ- 3,800 ₪ ולכן סך ההכנסות של הזוג נטו צריכה להיות מעל 11,400 ₪ (כמובן הבנק לוקח בחשבון גם את מס' הילדים שיש לזוג ועוד פרמטרים נוספים).
לסיכום: עם הון עצמי של 375,000 ₪ ומשכורות החל מ- 11,400 ₪ תוכלו לזכות בבית חלומותיכם. (אפשרי גם במשכורות נמוכות עם תמיכת ערבים) (יש להיערך בהתאם ולהשאיר כסף נוסף להוצאות הנלוות לרכישה.)


2.    יש לכם דירה כיום בשווי מיליון ₪ שעלייה יש משכנתא של כ- 550,000 ₪ ואתם מעוניינים למכור אותה ולקנות דירה חדשה – "משפרי דיור".

בנק ישראל מאפשר למשפר דיור לקבל 70 אחוז מימון ולכן אפילו אם אין לכם שקל נוסף מלבד הדירה ייתכן ותעמדו בעסקה, ואסביר:
ההון העצמי שיש לכם הינו הדירה בניכוי המשכנתא ולעניינו 450,000 ₪.
מימון של 70 אחוזים זה בסך של 1,050,000 ₪ בתוספת ה- 450,000 ₪ שתקבלו במכירת הדירה הקיימת תוכלו לקנות את הדירה החדשה.
(לצורך השלמת העסקה ניתן להיעזר גם בהלוואת גישור.)

3.    יש לי דירה כיום ואני מעוניין בדירה נוספת לצורך השקעה או לחלופין אגור בדירה החדשה ואת הדירה הקיימת אשכיר. – "משקיעים".

המימון הניתן לכך הינו 50% ולכן יש צורך ב- 750,000 ₪.

במידה ואין לך את הסכום הזה, ייתכן מאוד שבכל זאת תוכל לקנות את בית חלומותייך בתנאי שלדירה הקיימת המשכנתא קטנה או שאין בכלל.



יוסי שמאלוב, רו"ח - מומחה למשכנתאות.
054-2292243
[email protected]
-תופרים לך משכנתא אישית
המרכז לחיסכון משכנתאות
https://www.facebook.com/yossi.shamalov