עשרת הדיברות ברכישת דירה מקבלן

אז התרשמתם מהפרסומים מהפרוספקט ומאיש המכירות, שאמר שאם לא תחתמו תוך שבועיים גג – הוא לא יוכל לשמור לכם עוד על הדירה ומישהו אחר כנראה יחטוף אותה... אז מומלץ שתקראו את השורות הבאות לפני שאתם מתקדמים עם העסקה וחותמים על הסכם המכר.

רכישת דירה מקבלן כרוכה בירוקרטיה, במתח ובחששות. בכל זאת, עבור מרבית הרוכשים מדובר ב"עסקת חייהם" – עסקה בסכומי עתק, הכרוכה בדרך כלל גם בשעבוד לבנק (תרתי משמע) לשנים רבות. על מנת לשמור על הזכויות שלכם ועל כספכם, ריכזנו עבורכם את "עשרת הדיברות" אשר חייבים לדעת לפני שמתקשרים עם קבלן בהסכם לרכישת דירה.

1.   לא תשלם ללא בטחונות:
לאחר פיצוץ פרשת חפציבה, תוקנו חוק בשם חוק המכר (דירות), אשר נועד להגן על רוכשי דירות מקבלן, ונקבעו בו מנגנוני הגנה שמצמצמים את הסיכון לאובדן כספי ההשקעה.
בין היתר, נקבע בחוק כי כאשר הפרוייקט מלווה על ידי בנק (שמממן את עלויות הפרויקט), יש לשלם את כל התשלומים אך ורק לחשבון שמיועד לפרויקט וכן נאסר על הקבלן לקבל תשלום העולה על 7% מחיר הדירה, מבלי להבטיח את הקונה באחד מהביטחונות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שעבוד לטובת הקונה במשכנתא ראשונה (כאילו שהקונה הוא בנק שנתן כסף לקבלן), הערת אזהרה לטובת הקונה ולבסוף – רישום בעלות בדירה.
כמובן שיש להתייעץ עם עורך דין על מנת לבחון את החלופה המתאימה ביותר להבטחת כספי התמורה בכל מקרה ומקרה.

2.   לא תתפתה להדמיות ממוחשבות:
כל קבלן משווק את הדירות בפרוייקט באמצעות ברושורים מהודרים והדמיות ממוחשבות נוצצות. חשוב לדעת שמדובר בחומר שיווקי שאינו מחייב את הקבלן (ברוב המקרים), ובדרך כלל מייפה מאוד את המצב התכנוני, את הנוף והסביבה. מקובל למחוק מההדמיות הללו כל סממן שלילי שקיים בשטח ועלול להשפיע על ההחלטה, ולכן לעולם לא תתקלו בהמחשה של מפרט נחות וזול או של קרבה למזבלה, לבתי קברות ולאנטנה סלולארית ושאר מרעין בישין. לעומת זאת, תמיד יופיעו בהדמיות פארקים ירוקים, שמיים כחולים וכל טוב הארץ.
על כן, חשוב מאוד להתעלם מהמצגים השיווקיים ולבחון את תיאור הדירה בהסכם, במפרט הטכני וכן לבדוק את המצב התכנוני של הדירה וסביבתה.
בתביעות שונות בעניין, נקבע על ידי בתי המשפט שהמפרט הטכני גובר על כל חומר שיווקי, ולכן אם הסתמכתם על החומר השיווקי - לא תתקבל תביעה כנגד הקבלן בגין הטעייה.

3.   לא תבנה ללא היתר בנייה:
ישנם פרוייקטים המשווקים "על הנייר", עוד בטרם התקבל אישור (היתר) בנייה. רכישת דירה לפני שהתקבל היתר בניה היא רכישה מסוכנת ומורכבת בהגדרתה, ולכן במקרים רבים היא מגלמת הזדמנות לרכוש את הדירה במחיר מציאה.
לכן, בעסקה כזו חייבים לדעת את הסיכונים ולקבל ייעוץ מקצועי מעורך דין. למשל, יש לדעת שהיתר הבנייה תלוי ברשויות התכנון ולא בקבלן, כך שיש סיכוי שההיתר לא יתקבל או שיתקבל בתנאים שונים מאלה שהובטחו בחוזה. רוצה לומר (וקרו מקרים בעבר), שהקונה שילם מקדמה בעד דירה שרכש בקומה שמינית של הבניין, אך היתר הבנייה שניתן לבסוף, מאשר בנייה ל- 4 קומות בלבד...
על כן, בעסקה כזו חשוב לוודא קיומו של מנגנון הגנה משפטי שמבטיח לכם את החזר התמורה במקרה של ביטול העסקה.

4.   לא תתחייב לרכוש את הדירה בלי "סעיף יציאה":
ב99% מהמקרים תתבקשו על ידי איש המכירות לחתום על "בקשה לרכישת דירה", על מנת להמשיך ולהתקדם עם העסקה. מדובר בפרקטיקה שיווקית שנועד לגרום לרוכשים להתחייב לרכישת הדירה במעמד הפגישה עם איש המכירות ולפני ביצוע הבדיקות הדרושות והיעוץ המשפטי. חשוב לדעת שהחתימה על ההתחייבות מחייבת את הרוכשים לרכוש את הדירה, ללא שום בדיקה מוקדמת וללא התייעצות עם עורך דין. לכן, לא מומלץ לחתום תחת לחץ מבלי לבחון את הסיכונים שבעסקה ואת יכולתכם לעמוד בהתחייבות הכלכלית.
אם בכל זאת מצאתם לנכון לחתום ולשלם מקדמה בהזדמנות זו, מומלץ לדרוש (וברוב המקרים הדרישה תתקבל), שתישמר לכם הזכות לבטל את ההסכם ב"נקודות יציאה", שתאפשר לכם לקבל בחזרה את כספי המקדמה במידה ולאחר הבדיקות וקבלת הייעוץ המשפטי תחליטו שלא לרכוש את הדירה.

5.   לא תאכלס את הדירה לפני קבלת טופס 4:
טופס 4 הוא טופס אכלוס, שמאשר שהבניין עבר את בדיקות הבטיחות הרלוונטיות, באופן המאפשר את חיבורו לתשתיות ואת אכלוסו למגורים. טופס 4 מהווה אישור מפורש שהקבלן עמד בהתחייבות שלו להשלמת בניית הדירה כשהיא ראויה למגורים. בהעדר טופס 4, המגורים בבניין עלולים להוות סכנה. אם לא די בכך, הרי שבמקרים רבים לא יינתן כיסוי ביטוחי לנזקים שייגרמו לגוף או לרכוש בהעדר טופס 4.

6.   קבל אישור עקרוני למשכנתא
אחת הסיבות שבגללן לא מומלץ לחתום על טופס "בקשת לרכישת דירה" או על כל מסמך התחייבות אחר מבלי לבצע בדיקות מקדמיות היא האפשרות שהרוכשים יתחייבו לרכוש את הדירה אבל בסוף לא יצליחו לקבל מימון מהבנק וימצאו עצמם מפרים את ההסכם – שזה עסק ביש והוצאה כספית כבדה, שניתן למנוע מבעוד מועד על ידי קבלת "אישור עקרוני" מהבנק, שמאשר שיעניק לכם משכנתא אם תחתמו על הסכם הרכישה מהקבלן.

7.   בדוק את זכויות הקבלן
מי שמוכר דירה, צריך להיות בעל הזכות בדירה או בקרקע שעליה תיבנה הדירה.
אם הקבלן לא רשום כבעל הקרקע, לא צריך להסיק מיד שמדובר בתרמית, אבל הדבר צריך להדליק נורת אזהרה שמצדיקה התייעצות עם עורך-דין, אשר עליו לדרוש את כל המסמכים שיעידו כי הקבלן אכן בעל הזכויות או זכאי למכור את הזכויות בדירה.

8.   חשב לך עלויות נוספות
לעומת דירה "יד שנייה", שעומדת מוכנה ומאובזרת, כשרוכשים דירה מקבלן, חייבים להיות מודעים לעלויות שמתווספות כמעט תמיד למחיר הדירה ועשויות להשפיע מהותית על המחיר הסופי של הדירה.
במסגרת זו, יש לחשב מבעוד מועד את מס הרכישה. מס הרכישה משתנה מעת לעת, על פי מדיניות הממשלה, ונע כיום בין 0% משווי העסקה ועד למדרגה של - 10%, בדירות יוקרה.
תשלום מהותי נוסף הוא הפרשי הצמדה למדד – שהרי מחיר הדירה נקבע נכון למועד חתימת ההסכם, בעוד שחלק נכבד מהתמורה משולם לקבלן לאחר חודשים ארוכים ואף שנים, במהלכם נשחק ערך השקל וההפרש עשוי להגיע לאחוזים ניכרים ולסכומי עתק (בדרך כלל עשרות אלפי שקלים).
עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון הן עלויות השיפורים והשדרוגים באבזור הדירה הסטנדרטי שמציע הקבלן, יש גם תשלומים בגין רישום צו הבית המשותף, חיבורים לתשתית חשמל, שכר טרחת עורכי-דין וכו'.

9.   שפר את תנאי העסקה
רבים שוכחים שכמו שהם רוצים לרכוש את הדירה מהקבלן – הקבלן מעוניין למכור להם את הדירה, וכמה שיותר מהר. לכן, לעיתים קרובות יש לאיש המכירות מטעם הקבלן סמכות לשאת ולתת על תנאי העסקה ולהעניק לרוכשים הטבות משמעותיות, אם יחליטו לרכוש את הדירה. בכלל זה מקובל להתמקח על מחיר הדירה (לפעמים זה גם מצליח) או לקבל הטבות ממשיות בדמות: מחסן, חניה נוספת, שדרוג חלק מהאבזור, שינויים ותוספות ללא עלות וכיו"ב.

10.   עשה לך עורך דין מטעמך
עורך-הדין מטעם הקבלן הוא עורך דין שתפקידו, בין היתר, הוא לאפשר את רישום הדירה על שם הרוכש ומקובל לחייב את הרוכש בעלות שכר טרחת עורך הדין, אשר כיום על פי חוק מוגבל ל- 5,000 ₪, בצירוף מע"מ.
אולם, יש לזכור כי עורך הדין מטעם הקבלן מייצג את האינטרסים של הקבלן ועל כן, ברוב המקרים, תנאי ההסכם מנוסחים באופן דרקוני לטובת הקבלן, תוך פגיעה בזכויות הקונים.
על כן, חשוב ומומלץ להתייעץ עם עורך-דין העוסק במקרקעין, שיבדוק את תנאי ההסכם מבחינת הרוכשים, ידאג לאינטרסים שלהם וינהל משא-ומתן לשיפור תנאי ההסכם.

http://www.agiller-law.co.il/

משרד אסף גילר, עו"ד, הינו משרד העוסק בתחום האזרחי – מסחרי
giller@agillerlaw.co.il

תחומי הפעילות שלנו כוללים את התחומים הבאים:
דיני מקרקעין, לרבות מיסוי ותיווך.
דיני חוזים.
קניין רוחני.
תאגידים (חברות) ושותפויות.
דיני ירושה וצוואות.
ליטיגציה אזרחית ומסחרית.
תכנון ובניה.
דיני ביטוח ונזיקין.